Valeurs locatives : une forte disparité dans la hausse des taxes foncières de 2017

La révision des valeurs locatives entre en vigueur cette année. La Direction générale des finances publiques (DGFIP) vient de transmettre une simulation détaillée des effets de cette mesure sur la cotisation de la taxe foncière que les entreprises devront acquitter en 2017. Les avis d’imposition seront diffusés à partir d’octobre. La simulation reflète des disparités en fonction du type de magasins et des situations géographiques. Si pour la majorité des locaux exploités par nos adhérents les hausses de taxe foncière paraissent absorbables, pour d’autres, les augmentations risquent d’être conséquentes, notamment pour les boutiques implantées dans les grands quartiers commerçants de Paris et des métropoles régionales, ou dans certains centres commerciaux.

Rappelons que la révision des valeurs locatives, qui conditionnent le calcul de la taxe foncière, est assise sur des loyers constatés à partir d’une campagne déclarative (voir le détail dans nos n° 57 et 59).

Celles-ci sont désormais déterminées, d’une part, dans le cadre de zones homogènes du marché locatif, dépassant les simples limites communales, et, d’autre part, en fonction de la nature du commerce. Ainsi, sept catégories de magasins ont été définies, allant de la boutique sur rue (Mag 1) aux échoppes de marché (Mag 7).

En ce qui concerne les adhérents de l’Alliance, les locaux exploités, en propre ou dans le cadre d’un bail avec refacturation de la taxe foncière par le bailleur, relèvent des catégories suivantes :

- MAG 1 : boutique et magasins sur rue de moins 400 m² ;

- MAG 3 : boutiques et magasins dans un centre commercial ou un ensemble commercial ;

- MAG 4 : magasins entre 400 et 2 500 m²

- MAG 5 : grandes surfaces commerciales au-delà de 2 500 m².

La simulation transmise par la DGFIP porte sur trois analyses : les résultats nationaux par catégorie de locaux ; une ventilation des évolutions de la cotisation par déciles ; une ventilation des évolutions de la cotisation par centiles pour les locaux qui augmentent et qui baissent le plus. Il s’agit de l’exercice le plus précis réalisé par cette administration.

• CONCENTRATION DES HAUSSES ET DES BAISSES

Selon la simulation de la DGPIF, qui devra être confirmée, lorsque les propriétaires de locaux commerciaux recevront leurs avis d’imposition, on constatera un effet de concentration important, qu’il s’agisse de hausse ou de baisse de la taxe. Les conséquences de la révision semblent, pour la majorité des locaux, faibles ou pour le moins absorbables, grâce au lissage sur dix ans, à partir de cette année, que nous avons obtenu par nos actions de lobbying. En revanche, 5 % des locaux, toutes catégories confondues, connaîtront une hausse moyenne en 2017 de plus de 518 € ; alors que pour 0,5 % d’entre eux la hausse s’élèvera à 2 580 €. Toutefois, en considérant que les 27 000 points de ventes de l’Alliance (sur 1,1 million de magasins concernés par la révision) sont surreprésentés dans les emplacements privilégiés de centre-ville et des centres commerciaux, nos activités seront manifestement plus touchées que ne le laissent entendre les chiffres nationaux.On peut craindre des hausses très importantes dans les grands quartiers commerçants et touristiques de Paris et ceux de certaines métropoles régionales, ainsi que dans les centres commerciaux premium. Les augmentations devraient être plus limitées (et acceptables compte tenu du lissage) dans les emplacements de qualité, mais plus « standards ».

• ANALYSE PAR NATURE DE MAGASINS

En fait, le résultat de la réforme des valeurs locatives doit s’analyser en fonction de la nature du réseau de chaque enseigne.

- Les commerces sur rue de moins 400 m² (MAG 1)

Pour cette catégorie, l’augmentation moyenne globale nationale est très faible (+ 2 %), soit 0,2 % en 2017. Par contre, si l’on se concentre sur les locaux connaissant une hausse (la moitié), la croissance totale est de 28 %, soit 2,8 % en 2017. Il s’agit d’une moyenne nationale, dissimilant certainement des augmentations plus importantes dans les grandes villes, voire très importantes dans les emplacements privilégiés de Paris et des grandes métropoles régionales.

Si la moitié des locaux MAG 1 connaissent une baisse moyenne de 16 %, soit -1,6 % en 2017, il s’agit probablement de magasins situés dans des centres-villes relativement « dégradés ».

Ainsi, malgré un résultat global rassurant, on assistera à une forte concentration des hausses sur certains emplacements. Hausses qui pourraient se révéler élevées dans certains cas.

- Les boutiques en centres ou parcs commerciaux (MAG 3)

Il est confirmé que cette catégorie sera nettement plus touchée : plus de 80 % des locaux subira une hausse. La hausse moyenne totale est estimée à 46 %, soit 4,6 % en 2017. Mais si l’on se concentre uniquement sur les locaux connaissant une hausse, celle-ci est de 6,2 % en 2017.

- Les magasins entre 400 et 2 500 m² (MAG 4) et de plus de 2 500 m² (MAG 5)

58 % des MAG 4 et 57 % des MAG 5 bénéficieront d’une baisse de taxe foncière de 20 %, soit – 2 % en 2017.

Pour les locaux de ces catégories dont la contribution augmente, la hausse totale est de 30 % pour les MAG 4, soit + 3 % en 2017, et de 46 %, soit + 4,6 % en 2017 pour les MAG 5.

L’ensemble de ces données ne permet pas d’identifier précisément, à ce stade, les gagnants et les perdants de la révision des valeurs locatives.

L’Alliance du Commerce est demandeuse de remontées d’information de la part de ses adhérents, au fur et à mesure que ceux-ci, en tant que locataires, se verront refacturer la taxe foncière par leurs bailleurs •