Les loyers commerciaux peuvent aussi baisser

La loi Pinel du 18 juin 2014, à l’élaboration de laquelle l’Alliance a collaboré, modifie en profondeur les règles régissant les baux commerciaux. Elle a notamment instauré l’ILC (Indice des loyers commerciaux), plus favorable aux preneurs que l’ICC (Indice du coût de la construction), comme indice de référence des clauses d’indexation des loyers. Sur ce dernier sujet, un autre progrès important vient d’intervenir avec un récent arrêt de la Cour de cassation qui sanctionne les clauses d’indexation bloquant toute baisse éventuelle de loyer. La Cour de cassation estime qu’une clause d’indexation des loyers doit nécessairement fonctionner aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Un arrêt qui fera date et jurisprudence.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 14 janvier dernier, en matière d’indexation des loyers commerciaux (Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2016, n°14-24681), est extrêmement important, car il s’agit d’un arrêt de principe qui tranche un débat ayant longtemps divisé les juridictions du fond.

Il devrait, à ce titre, être prochainement publié.

• RÉCIPROCITÉ DE L’INDEXATION

Ainsi, en vertu de la clause d’indexation soumise à la Cour, le loyer pouvait varier à la hausse, en cas de variation positive de l’indice ; par contre, il demeurait identique au loyer appelé au titre de l’année précédente en cas de variation à la baisse du même indice. Dans son jugement, la Cour estime que cette clause doit être réputée non écrite, car elle a pour effet d’exclure toute réciprocité de la variation de l’indice et fausse le jeu normal de l’indexation.  En l’occurrence, la Cour a considéré que la rédaction mise en cause était « essentielle » à l’équilibre du contrat. Elle a donc annulé non seulement la partie de la clause interdisant la variation du loyer à la baisse, mais l’intégralité de la clause traitant de l’indexation. Par conséquent, la Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel qui condamnait le bailleur à restituer les sommes encaissées au titre d'un trop perçu de loyers. Cet arrêt prend une force considérable dans le contexte de la loi Pinel, où les clauses jugées contraires à l’ordre public ne sont pas seulement nulles, mais réputées non écrites.

• CLAUSES NON ÉCRITES

Rappelons que la sanction pour nullité est soumise à une prescription biennale. Par ce fait, nombre d’actions judiciaires contre des clauses contraires au statut des baux commerciaux sont de facto impossibles, faute d’avoir été introduites dans les deux années suivant la signature du bail. En revanche, une clause réputée non écrite est considérée comme n’ayant jamais figuré au contrat. Elle peut donc être attaquée à tout moment de la vie du contrat. Ceci devrait grandement faciliter, du moins sur un plan judiciaire, les actions contre ce type de clause. Sur la base de cet arrêt de principe, qui fait jurisprudence, nous invitons les enseignes titulaires d’un bail à examiner la clause relative à l’indexation, afin d’envisager toute démarche utile, et notamment judiciaire, contre les bailleurs aux fins de restitution des loyers trop perçus